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不動産取引に関するトラブル

不動産取引に関するトラブル

不動産取引

不動産をめぐる諸問題については、売買・賃貸をめぐる法律関係はもちろんのこと、近年は法律関係が複雑化し、事業の目的として、不動産の売買、賃貸及び仲介、賃貸オフィスの管理、住宅賃貸・売買・リフォーム、土地区画整理事業、商業施設等の開発、国内外における不動産投資などがおこなわれており、基幹産業のひとつとして多様な広がりのある重要な事業となったことから複雑かつ重要なものとなっています。

また、不動産は金融の手段としての金融ビジネスと関連した分野においても同様の問題をはらんでいます。このような現状から、不動産を取り巻く法律関係は複雑化しており、専門的な法的知識を有する弁護士のサポートは不可欠なものとなっています。


不動産売買取引におけるトラブル

不動産自体高額な資産であり、法人・事業者にとっても同じことがいえます。そして、不動産には建築制限などの法令上の制限により取得した土地に想定していた建物の建築ができない、あるいは、隣地との権利関係が明確でなく、これをめぐる紛争が後々発生するということが少なくありません。通常は、不動産業者が仲介し、このようなトラブルに関しては事前に説明し、買主が納得した形で売買が行われます。

しかし、コンビニの数よりも不動産業者が多いというCMがあるように、すべての不動産業者完全な形で不動産の斡旋・仲介をしてくれるわけではなく、土地取引や建物の取引でも現実に紛争が発生しています。例えば、古くからある町の土地の場合隣地との境界が不明確である土地が意外にあります。このような土地を売買する場合、売主は境界を明示する義務がありますし、仲介業者は、これを売主に明示させる義務があります。しかし、これを怠る業者は少なくなく紛争に発展するケースもあります。企業が事業のために用地を取得する場合は、相当な規模であることが多く、瑕疵(かし)のあるいわく付きの土地を取得して大損害ということは避けるべきです。

このような紛争を避けるためには、専門的な知識をもった弁護士による事前のチェックが不可欠です。また、そのような不動産を取得したときに、契約の相手方や仲介業者に補償や追完(境界確定作業)等の話し合いや責任追及をする場合でも専門的な知識が必要であり、そのような知識を有する弁護士の支援が不可欠です。当事務所では、このような不動産売買をめぐる紛争について、経験・知識の豊富な弁護士が担当し、案件によっては東京本部と連携して高品質なリーガルサービスを提供いたします。


不動産賃貸におけるトラブル

法人・事業者にとって、不動産賃貸は事業の拠点として、あるいは、工場・中継基地・資材置場等様々な用途に使用されますが、それらに共通することは、そこで不動産賃貸借契約をめぐるトラブルがある場合は大なり小なり事業に支障がでて、案件によっては企業として死活問題となるものもあります。

例えば、店舗や工業のようにある程度の期間賃貸することによりその造作や機械購入などのその不動産への投下資本を回収することを想定して不動産を賃貸することもありますが、突然立ち退きその他理不尽な要求をされることも少なくありません。仮に立ち退きが認められた場合でも、投下資本が回収できない損害もありますが、引っ越しまでの期間の休業補償という問題もあります。

このような場合、その立ち退き要求等が正当性を有するのか、造作の買取りや休業補償、あるいは、立退料の交渉の問題も生じます。これらの問題について1つ1つ法的観点からスクリーニングして、それを踏まえて相手方と交渉する作業はタフなものであり、その紛争解決のためには経験豊富な専門的な知識を有する弁護士の支援が不可欠といえます。


賃料に関するトラブル

不動産賃貸借のトラブルで多くを占める案件は賃料・地代の滞納です。悪質な滞納者は、貸主や不動産管理会社が交渉しても賃料の支払いをせず、賃料の滞納の解消がなかなかなされません。このような場合、賃貸借契約の解除や不動産の明渡しも視野にいれて検討する必要があります。

その前提としてまずは交渉ですが、弁護士名義での請求書の発行することや弁護士が間に入って交渉することにより家賃の滞納が解消される場合もあります。この点でも弁護士を間に挟むと一定の効果があります。契約の解除・建物明渡しの段階になりますと専門的知識を有する弁護士の関与が不可欠となります。このように家賃の滞納の段階から解除・建物明渡しの段階まで視野に入れて多角的に検討するのであれば、明渡手続が円滑となり、比較的短期間で決着がつき、損害も最小限に抑えられます。

当事務所では、早めの段階から賃料滞納の事案に関与し、専門的な知識を有する弁護士による家賃の滞納のためのスキームの提供などさせていただき家賃の滞納状態の解消をいたします。また、解除・明渡しを必要とする事案においても比較的短期間での明渡しを実現して依頼者様の損害を最小限にとどめます。


不動産管理に関するトラブル

不動産管理を請負う業者、自己の所有する不動産を賃貸している法人・事業者のその不動産の管理をめぐっては、トラブルが生じることは少なくありません。隣地との土地の権利関係をめぐる境界問題などの相隣関係、テナント同士のトラブル、水漏れ、空調の故障などの借主からのクレーム処理、保険金の請求をめぐる保険会社との契約上の解釈の争い、修繕業者との契約上などの対外取引のトラブル、あるいは、借主の不動産の用法違反や更新など借主とのトラブルなどの様々なトラブルが考えられます。

また、貸主が不動産管理会社と管理委託業務をめぐってトラブルとなることも考えられます。これらの案件は、法的な問題を多分に含むものであり、不動産管理会社だけでは解決できず、専門的な知識・経験を有する弁護士に依頼することにより迅速に解決されたという案件も多くみられます。


建築・リフォームに関するトラブル

建築に係る紛争には、建築工事の発注者・施工者・設計者間の工事の瑕疵をめぐる紛争による瑕疵修補・損害賠償にかかる紛争、建物の維持管理に関する紛争、建築瑕疵などに起因する建築物の事故から派生する紛争などがありますが、その処理に当たり建築基準関係規定、地方自治体の条例等による法規制、行政手続や行政事件訴訟関係法令についての知識、実際の建築工事過程や工法についての知識が不可欠であり、これらについての知識・経験のある弁護士がいなくては紛争の解決は困難であるといえます。

特にリフォーム工事のトラブルについては、何をもって瑕疵(かし)と認定するかの作業において困難を伴います。リフォーム工事に関して請負人に瑕疵(かし)担保責任等を追及するに際しては、リフォーム工事着工前の建物の状態及びリフォーム工事契約の内容が大きなポイントになります。つまり、その瑕疵(かし)を主張して修繕や損害賠償請求をするうえで、建物に特定の欠陥が生じている場合に、欠陥が当該リフォーム工事の瑕疵といえるためには、欠陥及びその原因を特定し、リフォーム工事契約の内容を特定したうえで、欠陥がリフォーム工事によるものであることを確定する作業が必要となります。

例えば、リフォーム工事前から雨漏り等の瑕疵(かし)があった場合、リフォーム工事の契約の内容に雨漏りの修繕が含まれていないで、リフォーム工事の後にも雨漏りの欠陥がある場合には、リフォーム工事の瑕疵(かし)は認められません。これは、リフォーム工事前が違法建築の状態の瑕疵(かし)があった場合にリフォーム工事の契約の内容に違法建築の是正が含まれていない場合は、リフォーム工事の瑕疵(=違法建築状態)が認められないのと同じことになります。

これらの場合は、リフォーム工事の業者に瑕疵(かし)に基づく責任の追及はできません。リフォームの工事は、これ以外にもそのリフォームの工法は当該リフォームの工事の手段としてそもそも妥当であるか等の専門的な知識の観点からの検討も必要です。

当事務所では、このような通常の弁護士ではなかなか対応できない案件についても、構造設計業務の専門家、建築瑕疵鑑定の専門家などの多様な専門家との連携を通じ、東京本部の専門的な知識を有する弁護士とも連携を取り、建築に係る紛争に対応しております。


不動産投資に関するトラブル

不動産取引は、①取引価額が高額であること、②不動産には同じ物がないこと、③不動産を利用する場合、常に法規制等を受けること(建物建築においては顕著です)、④不動産には定価がなく相場により取引されていること、という通常の取引とは異なる特徴を有することから、不動産投資によるトラブルは、通常の取引に比べてトラブルの内容も複雑かつ様々な法的問題が内在しますし、損害額も多額に上るといえます。

このリスクをヘッジするために、不動産を購入する場合、通常仲介業者をとおして購入します。この仲介業者は、売買の対象となる不動産の調査をしますが、重要事項説明という目あすはありますが、その調査の程度は業者によってまちまちです。これが後々の不動産投資のトラブルを生む原因のひとつとなります。当事務所では、このような不動産取引や不動産関連法令に詳しい弁護士が担当し、東京本部と連携し依頼者様の不動産投資に関するトラブルの解決につき適切な法的アドバイス・サポートを提供させていただいております。

日本から海外への不動産投資については、投資や工場用地などの事業用地の取得などの理由から様々な国や地域の不動産の取得あるいは投資を検討する案件が増えています。この場合は、多くの企業は海外投資アドバイザーに相談し、海外にコネクションのある不動産業者を通して海外の不動産を購入します。当事務所としては、対象不動産が所在する国・地域における法的規制を十分に調査することが必要であることを踏まえて、依頼者に必要な情報提供や助言を提供しております。

その際には、当事務所の有する様々なネットワークを活用して、依頼者様にとって有効な提案をさせていただきます。海外への不動産投資は、外国人の不動産の取得の規制や不動産売買についての法律、慣習の違い、公示方法における制度的な問題点に起因するリスクがあり、このようなリスクは海外に向けての投資経験のある個人や法人・事業者であってもヘッジすることは難しいものといえます。

当事務所では、依頼者様が安心して国外への不動産投資ができるための専門的な知識を有する弁護士による良質のリーガルサポートの提供を用意しております。また、事後的に不動産投資に関するトラブルに巻き込まれた場合でも、国内・海外問わず依頼者様の損害を最小限に抑えるべく当法人のネットワークを最大限に駆使して法的な支援をさせていただきます。


不動産金融ビジネスに関するトラブル

不動産金融は、従来、所有する不動産に抵当権を設定して金融を得るという方法が一般的でしたが、近年では、リートをはじめとして不動産担保証券、抵当証券と金融手段が法制化され、金融の手段が多様化しました。しかし、不動産金融商品の制度設計や法律関係が複雑化して、投資部門などの専門部署を持たない企業にはハードルの高いものとなっています。

当事務所では、先端金融分野における知識・経験を有する東京本部の弁護士と連携して担当弁護士が、リスク分析、ストラクチャーの構築から、契約条件交渉、契約書の作成、規制当局との折衝や必要な届出手続に至るまで、様々な局面におけるリーガルサービスの提供をし、国内外のレンダー、投資家、オリジネーター、アセットマネジャー、信託銀行など専門の企業はもちろん対応いたしますが、抵当権の設定以外の不動産金融に興味がある、あるいは、すでにトラブルに巻き込まれた法人・事業者様のご相談に特に注力しております。

このような不動産金融を業としていない企業を含むあらゆる立場の依頼者様に対し良質なリーガルサービスを提供しております。特に、不動産金融を専門としていない企業が入りやすいリートの分野においては、資金調達や契約書の作成、物件取得時デュー・デリジェンスなど、幅広いリーガルサービスの提供をしております。